Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость
Российские инвесторы все чаще выбирают покупку недвижимости в Германии в качестве перспективной инвестиции. Причина этому - высокая прибыльность активов, стабильность экономики и надежная юридическая защита. Также не менее важно, что на немецком рынке недвижимости не действуют ограничения для иностранцев, что делает его еще более привлекательным для инвестиций.
В Германии можно приобрести не только классические квартиры и дома, но и недвижимость более редких типов, такие как замки, виллы или коммерческая недвижимость. Последняя включает в себя доходные дома, отели, рестораны, офисные помещения, спорткомплексы, поля для гольфа, автосалоны, автомойки, сервисные центры и другие виды бизнес-площадей.
Приобретение недвижимости в Германии имеет множество преимуществ, среди которых доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Одним из основных достоинств являются надежность, стабильность, регулярный доход, а также прозрачность сделок и предсказуемость развития рынка. Однако после выхода Великобритании из Евросоюза потоки инвестиций на лондонскую недвижимость стали перераспределяться, и такие города, как Берлин, Франкфурт и Мюнхен, стали входить в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы.
Сегодня стоимость берлинской недвижимости растет быстрее всего по всему миру: за год цены выросли на 20,5%. А цены в Гамбурге, Мюнхене и Франкфурте увеличились на 14,1%, 13,8% и 13,4% соответственно. Однокомнатную квартиру в Восточном Берлине можно купить за примерно 64 000 евро, тогда как три года назад его стоимость составляла около 35 000 евро.
Что касается новостроя, то из-за постоянного притока мигрантов спрос на него превышает предложение. Привлекательность немецких городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы.
Недвижимость в Германии, как для жилья, так и для прибыли, представляется привлекательной для инвестирования. Доход от аренды может достигать до 12% годовых. Что касается коммерческой недвижимости, то она тоже популярна и прибыльна: в Германии можно выручить до 7–8% годовых. Наиболее удачным видом вложения являются доходные дома, офисы, общежития для студентов и места на кладбищах.
Кстати, большая часть населения Германии предпочитает снимать жилье, а не покупать его. При этом, чем крупнее город, тем больше возможностей найти работу и больше арендаторов. Прибыльность доходных домов из года в год растет. Причем необязательно покупать большие доходные дома, можно обойтись 4–6 квартирами. Даже немецкие банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов.
Выявление потенциала недвижимости в Германии
Если вы задумываетесь о приобретении жилья в Германии для последующей сдачи в аренду, стоит учесть, что на этом можно заработать около 4% доходности в год в крупных городах, таких как Берлин или Мюнхен. Однако, доходность может быть выше в менее крупных городах, например, в Вуппертале доходность составляет 8%, а в Гельзенкирхене — 9,76%. При этом следует обратить внимание на города такие, как Эссен, Дуйсбург и Дортмунд.
Российские инвесторы наиболее заинтересованы в покупке недорогих квартир для личного использования или сдачи в аренду, а также недвижимости в курортных зонах и доходных коммерческих объектов, которые также могут послужить основанием для бизнес-иммиграции. Однако, следует отметить, что спрос на коммерческие объекты очень высок, и лучшие предложения продавуются в течение считанных дней. Это также относится к квартирам в новостройках.
Приобретение доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств, так как ежегодный доход от аренды может составлять до 15%. Например, рентабельность доходного дома в Дортмунде на восемь квартир, которые стоят около 620 000 евро, может достигать 8% в год. Кроме того, при желании можно продать часть апартаментов по более высокой цене, чем была при их покупке. Стоит также принять во внимание постоянный рост арендных ставок, который повышает рентабельность инвестиций.
Еще одно преимущество покупки недвижимости в Германии в том, что нет никаких ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости. Любой желающий может купить объект, используя его для сдачи в аренду, перепродажи или дарения. Кроме того, собственник имеет возможность получить мультивизу или даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций). И, наконец, спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при продаже такого объекта.
Если вы ищете выгодное и оптимальное решение, то можно обратить внимание на покупку недвижимости на аукционе через риелторское агентство, где возможно приобрести объекты со значительной скидкой до 50% от рыночной стоимости.
Покупка недвижимости в Германии имеет свои особенности. Этот процесс полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Вся финансовая сторона сделки проходит через банковский счет нотариуса и все договоренности регистрируются в государственном реестре.
Когда вы находите необходимый объект и приходите к соглашению по его стоимости, нотариус готовит проект договора продажи-покупки, который затем передается обеим сторонам для изучения и возможных корректировок.
Далее, при подписании договора, нотариус обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. Он проводит проверку на отсутствие задолженностей по объекту.
Когда проверка прошла, нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги. После подписания договора, деньги с покупателя перечисляются на этот счет через 20-30 дней.
После регистрации прав на нового владельца, продавец получает деньги. Для оформления купленного объекта нотариус отправляет документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии under the name Grundbuchamt, а затем покупатель получает выписку из книги регистрации собственности.
В целом, процесс покупки и регистрации занимает около двух месяцев.
Налоги на недвижимость в Германии
При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать определенные дополнительные расходы, включая уплату налога и комиссии риелтора. Оформление сделки возможно только после оплаты налога на приобретение недвижимости, и только после этого покупатель заносится в реестр как собственник. Рассмотрим подробнее дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости:
- Налог на приобретение недвижимости составляет от 3,5% до 6,5% в зависимости от региона.
- За услуги нотариуса понадобится заплатить около 1-1,5% от стоимости объекта.
- Комиссия риелтора обычно составляет от 3,5% до 6% от стоимости объекта.
При этом покупка недвижимости до ее выставления на аукционе по фиксированной цене, которая может быть ниже среднерыночной, является одним из самых привлекательных вариантов.
В связи с этим, покупка недвижимости в Германии требует обязательного учета всех дополнительных расходов, связанных с налогами и комиссиями, чтобы избежать непредвиденных расходов и снизить риски финансовых потерь.
Цены на недвижимость в Германии могут сильно отличаться в зависимости от региона. Главное правило - в восточной части страны стоимость квадратного метра гораздо ниже, чем в западной. Однако, если вам важна прибыль, то лучше направить свое внимание на западную часть. Обратите внимание на район и год постройки дома, так как они также могут влиять на цены.
В Берлине цены на недвижимость также варьируются в зависимости от района. Квартиры в восточном Берлине могут стоить около 2000 евро за квадратный метр, что в два раза дешевле, чем в Мюнхене.
В случае с частными домами ситуация немного отличается. Например, дом площадью 180 кв. м в южной части страны может стоить около 390 тысяч евро, но на севере или западе можно найти варианты дешевле - от 200 тысяч евро. В восточной части страны также есть возможность найти недвижимость по более низкой цене, от 150 тысяч евро.
Покупая доходный дом в Земле Северный Рейн–Вестфалия, стоит обратить внимание на цену, которая может варьироваться от 90 000 до 400 000 евро. Например, доходный дом площадью 375 квадратных метров в Эссене с годовой доходностью 30 000 евро стоит порядка 380 000 евро. Четырехквартирный дом площадью 278 квадратных метров в Дуйсбурге с годовым доходом 6 370 евро стоит 91 100 евро. Если речь идет об отелях, то стоимость может достигать нескольких миллионов евро, особенно при расположении объекта в исторической части крупных городов.
На стоимость коммерческой недвижимости также влияют различные факторы, прежде всего масштаб города. Например, в Земле Северный Рейн-Вестфалия 473 квадратных метра в Кельне стоят больше полутора миллионов евро, в то время как 456 квадратных метров в Райнберге можно приобрести примерно за пятую часть этой суммы.
В поиске недорогой недвижимости в Германии? Лучше обратиться в риелторское агентство. Комментируя этот вопрос, представитель компании DEM GROUP GmbH подчеркнул, что обращение в агентство – это гарантия правильной сделки в соответствии с законодательством Германии. Кроме того, риелтор сможет опередить необходимость присутствия вашего личного присутствия при заключении договора. Если вы не хотите тратить время на управление своей недвижимостью, то многие агентства могут предоставить такую услугу.
Одним из лучших вариантов приобрести недвижимость в Германии с минимальными затратами является обращение именно в риелторское агентство, специализирующееся на Германии. Например, DEM GROUP GmbH – международное агентство, которое работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. Компания предлагает свои услуги по работе со всеми типами недвижимости в Германии, от дешевой аукционной недвижимости до коммерческих и доходных объектов, включая эксклюзивные предложения от собственников.
Важно отметить, что на сайте www.demgroup.ru можно самостоятельно ознакомиться с актуальными ценами на недвижимость в различных регионах, городах и типах недвижимости.
Фото: freepik.com