Как купить квартиру по ипотеке в Москве, и на что при этом обратить внимание?

В этом году исполнится уже 20 лет с момента принятия федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который открыл новую эру ипотечного кредитования в России. За это время ипотечное кредитование значительно увеличилось, став доступным для значительной части населения страны.

Для тех, кто рассматривает возможность получения ипотечного кредита, полезно знать, что существует перечень документов, которые регулируют эту сферу в России. Этот перечень может быть полезен для тех, кто хочет изучить эту проблему или обратиться за консультацией к юристу риэлтерской компании.

Перечень включает следующие федеральные законы: «Об ипотеке (залоге) недвижимости», «Об ипотечных ценных бумагах», «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», «О кредитных историях», «Об оценочной деятельности в РФ», а также Жилищный, Гражданский и Налоговый кодексы РФ, а также федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Стоит отметить, что сегодня все больше банков разрабатывают программы для ипотечного кредитования, позволяющие существенно снизить затраты на покупку недвижимости в кредит, что делает данную услугу доступной и привлекательной не только для москвичей, но и для гостей столицы.

Получение ипотечного кредита в России сопряжено с необходимостью выполнения ряда этапов, определенных действующим законодательством и банковской системой. Обычно этапы приобретения жилья в ипотеку включают:

1. Подачу заявки на кредит в банк, прикладывая пакет документов, перечень которых зависит от конкретной кредитной организации. В этот список обычно входят паспорт, документы, подтверждающие семейное положение и наличие детей, справка о доходах, заполненная по форме 2-НДФЛ и/или по форме банка, копия трудовой книжки, действующий трудовой договор, копия свидетельства о выдаче ИНН, копия свидетельства государственного пенсионного страхования и при необходимости - копия военного билета.
2. Рассмотрение заявки банком на получение кредита, что может занять от нескольких дней до недели, если не пользоваться услугой "экспресс-ипотеки".
3. Предоставление заемщику от 2 до 4 месяцев на выбор жилья, которое должно соответствовать требованиям выдвинутым банком.
4. Подача в банк документов на приобретаемую квартиру: правоустанавливающих документов на объект и ряда других.
5. Оценка имущества, которую проводит независимая организация, а затем банк выносит окончательное решение о размере кредита.
6. Страхование приобретаемого объекта недвижимости, а при необходимости - страхование жизни и здоровья заемщика.
7. Заключение договора купли-продажи квартиры по ипотеке.
8. Передача документов на государственную регистрацию права собственности, которая осуществляется в течение пяти дней.
9. Получение документов, подтверждающих право собственности на квартиру, и заселение.

Банки могут запросить не только копии документов, но и оригиналы, чтобы убедиться в их достоверности. Некоторые учреждения также требуют от заемщика предъявить свидетельства о наличии ценных бумаг или дорогостоящей собственности, справки о доходах членов семьи, о состоянии здоровья, о наличии социальных льгот и другие документы.

Следует также обратить внимание на то, что банки предоставляют различные условия ипотечного кредитования, как показано в таблице на январь 2019 года, сравнивающей условия 10 наиболее востребованных московских банков, предлагающих ипотечные кредиты. Помимо этого, существуют различные программы и акции, помогающие клиентам приобрести квартиру в ипотеку. Например, в 2018 году в России каждая семья с двумя и более детьми может получить ипотечный кредит по существенно более выгодным условиям, субсидируемым государством. Ставка 6% в данном случае зависит от того, какой по счету ребенок родился в семье в 2018 году или позже.

Кроме того, для военнослужащих, участвующих в накопительно-ипотечной системе (НИС), важна низкая процентная ставка и приемлемая сумма кредита. Для них «ВТБ» предлагает ставки от 9,8%, а «Сбербанк» - на сумму 2500 тыс. руб. на срок до 20 лет со ставкой от 9,5 %. Для погашения кредита используются средства, начисляемые по НИС.

Заемщикам следует учитывать, что банки несут риск невозврата кредита, поэтому проверяют юридическую чистоту жилья и удостоверяются в наличии всей разрешительной документации у застройщика. Размер кредита, как правило, не превышает 85–90 % от оценочной (а не названной продавцом) стоимости квартиры.

Оформление ипотечного жилищного кредита имеет свои минусы и плюсы. Рассмотрим сначала недостатки. Одним из главных недостатков является значительная переплата за жилье из-за высокой процентной ставки по кредиту. В первом квартале 2013 года она составляла в среднем 12,6% при среднегодовой инфляции в 5-6%. При этом банки назначают ставки от 10% при условии внесения 40-50% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Еще один минус – риск образования значительной просроченной задолженности и потери жилья в случае резкого снижения доходов. Также необходимо отметить, что ипотечный кредит требует ежемесячных выплат порядка 35% семейного бюджета в счет долга в течение 10-30 лет. Дополнительными расходами станут услуги обязательного страхования собственности и услуги агентства недвижимости.

Однако, несмотря на эти недостатки, все большее число граждан России оформляет ипотечные кредиты. Это связано с тем, что в нашем обществе всё ещё существует высокий спрос на улучшение жилищных условий в короткие сроки. Основным плюсом ипотечного кредитования является возможность стать собственником квартиры в короткие сроки и иметь возможность немедленного заселения в нее. Кроме того, есть возможность совершенствовать базу ипотечных программ, что позволяет подобрать выгодные условия кредитования для различных категорий граждан, в том числе при государственной поддержке. Еще один плюс – возможность досрочного погашения ипотечного кредита, на которое не вводится ограничений. Наконец, все большее число людей использует ипотечный кредит для покупки квартир с последующей сдачей их в аренду, что также является выгодным решением.

В 2018 году на рынке ипотечного кредитования было зарегистрировано 90 641 ипотечных договоров. Причем, если в предыдущие годы ипотечные сделки заключались преимущественно на рынке новостроек, то в 2018 году спрос на ипотеку более-менее равномерно распределялся между первичным и вторичным рынками. Рост спроса на ипотечные кредиты не сдержал повышение ставок в 2018-2019 годах. Однако, люди продолжают получать кредиты по одобренным ранее заявкам, и поэтому рынок еще не почувствовал повышение процентных ставок. Ожидается, что весной 2019 года спрос на ипотеку понизится, но государство, как и в прошлый раз, будет субсидировать строительство ипотечного жилья.

Фото: freepik.com