Как построить дом правильно и без лишних затрат: советы мастеров

Еще на этапе проектирования дома определяются архитектурно-планировочные решения, выбираются технология и материалы строительства, составляется смета. От соблюдения рабочего проекта зависит успех всего процесса строительства. Поэтому очень важно заранее учесть все особенности, от выбранной для строительства земли до обустройства участка. Кроме того, нужно тщательно выбирать производителей и поставщиков качественных стройматериалов, а также подрядчиков строительных работ. Подробнее об этом мы расскажем в нашей статье.

Правильное строительство дома: начинать лучше с теории

Один из главных аспектов при строительстве дома - не перестараться, чтобы не нарушить законодательство. Поэтому, перед началом индивидуального жилищного строительства (ИЖС), застройщик должен обратиться в администрацию или в МФЦ и уведомить о своих планах в соответствии с положениями статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Форма такого уведомления определена Приложением к приказу Минстроя России от 19 сентября 2018 года №591/пр.

Также, застройщик должен предоставить уведомление в первые 30 дней после завершения строительства или реконструкции объекта ИЖС, включая садовый дом. В этом случае необходимо следовать требованиям частей 16-21 статьи 55 ГрК РФ.

Кроме того, очень важно не нарушить статью 104 Земельного кодекса РФ и не выстраивать дом на участке с ограничением строительства, таком как территория, выделенная для безопасного использования объекта энергетики, транспорта, связи или военного объекта. Если задумывается строительство дома в исторической части города, застройщик должен предоставить параметры, цвет, предполагаемые материалы строительства и фасады дома.

После получения уведомления, должностные лица установят, допустимо ли строительство частного дома на конкретном участке и, если разрешение будет получено, выдадут разрешение на строительство.

Как зарегистрировать права на возведенное строение на земельном участке для садоводства? Этот вопрос волнует многих. Если вы зарегистрировали право собственности на земельный участок в ЕГРН до начала строительства, то вплоть до 1 марта 2021 года вы имеете возможность зарегистрировать права на вновь возведенные на этом участке садовые или жилые дома. Кроме того, можно осуществлять государственный кадастровый учет, но только с учетом технического плана и правоустанавливающих документов на данный земельный участок. Это указывается в частях 12 и 13 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Однако, перед началом строительства дома и в процессе его возведения вы также должны руководствоваться федеральными законами, но необходимо изучить и местное (региональное) законодательство, правила, межгосударственные и национальные стандарты, а также учитывать требования СанПиН и других правил и нормативов.

Важно понимать официальную позицию министерств и ведомств, хотя информационные письма не несут нормативного характера и не имеют законной силы. Важно ознакомиться с разъяснениями, изложенными в них. Ниже приведены некоторые из них:

• Письмо Минэкономразвития России от 13 августа 2019 года №26559-ВА/Д23 о государственной регистрации прав на садовые дома и жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства;
• Письмо Росреестра от 27 июня 2019 года №14-06244-ГЕ/19 о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на реконструированный садовый дом, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 марта 2019 года №ОГ-Д23-1873 о рассмотрении обращения;
• Письмо Минстроя России от 3 апреля 2019 года №11823-СМ/08 о приведении объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов в соответствие с градостроительными регламентами;
• Письмо Росреестра от 30 января 2019 года №14-00871-ГЕ/19 о рассмотрении обращения, опубликованное вместе с письмом Минэкономразвития России от 5 декабря 2018 года №ОГ-Д23-11737 о рассмотрении обращений;
• Письмо Минэкономразвития России от 7 ноября 2018 года №32363-ВА/Д23и об применении положений Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ и Федерального закона от 3 августа 2018 года №340-ФЗ в части кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства и садовые дома;
• Письмо Минстроя России от 15 ноября 2018 года №41899-СМ/09 о строительстве объекта ИЖС или садового дома;
• Письмо Минстроя России от 16 августа 2018 года №35116-ВЯ/09 об изменениях в ГрК РФ по вопросам строительства и реконструкции объектов ИЖС и садовых домов.

Получив одобрение на застройку, не стоит торопиться отправляться на строительные площадки. Следует предварительно изучить все нормативно-технические документы, которые регламентируют проектирование, изыскательные работы и строительство. Особое внимание необходимо уделить документам, при использовании которых автоматически обеспечивается соблюдение требований "Технического регламента о безопасности зданий и сооружений" (Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ) и "Технического регламента о требованиях пожарной безопасности" (Федеральный закон от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ), а также положения распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года № 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию". В данном случае, особенно важны соответствующие правила и требования, содержащиеся в своде правил в области строительства (СП 30-102-99, СП 53.13330.2011, СП 42.13330.2016 и прочие) и обеспечения пожарной безопасности жилых домов (СП 2.13130.2012, СП 4.13130.2013).

В стремлении к созданию безопасной жизни для себя и своего окружения, важной мерой является правильное расстояние между домами. Определение необходимого расстояния имеет свои правила в зависимости от используемых строительных материалов. Если постройка выполнена из кирпича или бетона, расстояние между домами должно быть не менее 6 метров. Если же перекрытия выполнены на металлическом каркасе с деревянными стропилами, то не менее 8 метров, а если используются деревянные элементы, расстояние должно быть не менее 15 метров. Ограничений на расстояние между постройками на одном участке не установлено.

Однако необходимо учитывать, что при строительстве дома следует предусмотреть подъезд к зданию не только обычным транспортом, но и для пожарной техники. Дополнительно следует убедиться в исправности коммуникаций и обеспечения наличия эвакуационных выходов.

Все требования пожарной безопасности к строительным материалам регламентируются статьей «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности».

Участок земли под строительство дачного дома не должен быть менее 600 квадратных метров. Также следует учесть желание соседей и не затенять их участок. Если соседи согласны на постройку ограждения, можно выбрать глухой забор.

Одним из важных факторов, которые нужно учитывать при планировании строительства, являются нормативы расстояний. Так, если речь идет о строительстве частного дома, то необходимо соблюдать минимальное расстояние в 5 метров до красной линии улиц и в 3 метра до красной линии проездов. Если мы говорим о хозяйственных постройках, то в этом случае нормативное расстояние до красных линий составляет как минимум 5 метров. Если на участке планируется содержание скота, то застройщик может возвести на территории хозпостройки для животных (например, хлев или курятник), а также сараи для хранения корма и инструментов. При этом жилые помещения следует изолировать от хозпостроек для животных минимум тремя подсобками, а расстояние между этими постройками и входом в дом должно быть не менее 12 метров.

Если на участке есть садовый участок, то стоит предусмотреть место для компостной площадки и уличного туалета (в случае отсутствия канализации). При этом необходимо соблюдать определенное расстояние между постройками: от дома до уборной – не менее 12 метров, а до душа и бани – не менее 8 метров. Не стоит также забывать об устройстве подземных инженерных сетей, которые должны быть устроены как можно менее плотно и равномерно распределены по площади.

Кроме того, застройщику необходимо максимально сохранить рельеф, качество поверхностных вод и земли для сельскохозяйственных нужд. Не менее важным фактором является обеспечение системы водоотведения. Поэтому при строительстве дома необходимо соблюдать не только строительные и противопожарные нормы и правила, но также и санитарно-эпидемиологические требования (СанПиН 2.1.2.2645-10, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, СанПиН 2.1.5.980-00. 2.1.5 и другие).

В списке нормативно-технических документов, которые стоит учитывать при строительстве, перечислены только самые основные требования. Кроме того, предварительно необходимо ознакомиться с ГОСТами, которые касаются выбранных стройматериалов. Например, если выбраны керамические поризованные блоки и кирпич, то необходимо изучить международные и национальные стандарты, такие как:

• «ГОСТ Р 57349-2016/EN 772-1:2011. Кирпич и блоки. Метод определения прочности на сжатие»;
• «ГОСТ Р 58026-2017/EN 772-13:2000. Кирпич и блоки. Методы испытаний. Часть 13. Определение абсолютной и кажущейся плотности в сухом состоянии элементов каменной кладки (кроме природного камня)»;
• «ГОСТ 7025-91. Кирпич и камни керамические и силикатные. Методы определения водопоглощения, плотности и контроля морозостойкости»;
• «ГОСТ Р 56828.21-2017. Наилучшие доступные технологии. Производство керамического кирпича и огнеупорных изделий. Аспекты повышения энергетической и экологической эффективности»;
• «ГОСТ Р 57347-2016/EN 771-1:2011. Кирпич керамический. Технические условия»;
• «ГОСТ 530-2012. Кирпич и камень керамические. Общие технические условия»;
• «ГОСТ 32311-2012. Кирпич керамический клинкерный для мощения. Технические условия».

Строительство дома – главная задача для тех, кто хочет создать свой уютный уголок. И многие считают, что самое важное начать с фундамента. Тем не менее, опытные строители говорят, что необходимо уделить внимание подготовительным работам перед началом строительства.

Один из важных этапов – проведение геологического анализа, анализ почвы и проектирование типа постройки. При этом, не стоит забывать о рельефе участка, который может быть сухим, сырым или мокрым. Если участок сухой, тогда основным источником влаги станут только осадки, в то время как на мокром участке, помимо дождей, есть почвенные и грунтовые воды. Различные источники влаги означают, что затраты на строительство будут различаться.

Грамотный выбор типа фундамента очень важен, так как он зависит от рельефа участка. Так, в случае наличия возвышенностей и холмов, необходимо выбрать соответствующий тип фундамента, при наличии низин и заболоченных мест – другой. Если выбор типа фундамента будет осуществлен неверно, то это может стать причиной незапланированных земляных работ в будущем.

Необходимо учитывать и возможное наличие сейсмоопасной зоны или других геологических процессов, которые могут стать риском для эксплуатации строительных объектов. В этом случае в проект дома включают инженерно-защитные мероприятия в соответствии с правилами, такими как «СП 116.13330.2012. Инженерная защита территорий, зданий и сооружений от опасных геологических процессов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 22-02-2003», «СП 21.13330.2012. Здания и сооружения на подрабатываемых территориях и просадочных грунтах. Актуализированная редакция СНиП 2.01.09-91» с изменением №1, и «СП 14.13330.2018. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*».

Для успешного проектирования, расчета, возведения, реконструкции, изготовления и эксплуатации строительных объектов необходимо соблюдать межгосударственные стандарты, такие как «ГОСТ 27751-2014. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения», «ГОСТ 31937-2011. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и «ГОСТ 30494-2011. Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях».

Несмотря на то, что теоретический базис по строительству может быть досконально изучен, многие начинающие строители всё равно допускают ошибки в процессе возведения дома.

5 основных ошибок при строительстве: как избежать проблем

Каждый застройщик хочет получить свой идеальный дом без каких-либо проблем. Однако, зачастую, строительство может стать настоящей головной болью, если не учесть некоторые элементарные вещи.

Ниже перечислены самые распространенные ошибки при строительстве, которые необходимо избежать в процессе постройки своего жилья:

1. Неправильный выбор материалов для строительства, утепления, облицовки и кровли. При выборе материалов необходимо учитывать цель строительства, особенности почвы на участке и климат. Например, для летней дачи достаточно использовать каркасную деревянную конструкцию, но для дома, предназначенного для круглогодичного проживания, рекомендуется использование более прочных материалов, таких как бревна, камень, бетон, керамические поризованные блоки или кирпич.
2. Использование некачественных строительных материалов. При строительстве не стоит экономить на материалах и отдавать предпочтение дешевым вариантам, так как они часто не соответствуют необходимым стандартам качества. Такой подход может привести к увеличению расходов в будущем.
3. Ошибки при соблюдении пожаробезопасности. Крайне важно соблюдать правила пожаробезопасности при строительстве. Необходимо учитывать дистанцию, предусмотреть эвакуационный выход и использовать негорючие облицовочные материалы.
4. Неправильное устройство кровли. Выбор кровельного материала зависит от формы и конструкции крыши. Некоторые материалы могут быть невыгодными в использовании из-за большого количества отходов и необходимости периодической защиты от коррозии, недостаточной герметичности и плохой звукоизоляции.
5. Нарушения при монтаже тепло-, гидро- и пароизоляции, ветрозащиты. Важно использовать качественные теплоизолирующие материалы, которые обладают низкими показателями теплопроводности, экологичны, морозоустойчивы и долговечны. Также необходимо обеспечивать гидроизоляцию для избежания появления плесени и трещин в стенах и под кровлей.

Также следует учитывать размер земельного участка, который должен соответствовать габаритам дома, иные требования нормативных документов, проводить топогеологические изыскания на участке застройки, а также составить проект здания.

Перед началом строительства стоит внимательно изучить все возможные ошибки, чтобы избежать проблем в будущем.

Фото: freepik.com